wynajem mieszkań grafika

Czy wynajmowanie wielu mieszkań zawsze oznacza działalność gospodarczą w świetle PIT?

Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest w Polsce popularną formą zagospodarowania wolnych środków, w szczególności gdy priorytetem jest ograniczenie ryzyka. Na rynku od wielu lat obserwowany jest stały trend spadkowy co do liczby udzielanych kredytów hipotecznych. Obecnie ponad połowa mieszkań nabywanych jest za gotówkę. Znaczna część w celach inwestycyjnych, ponieważ niskie stopy procentowe, a tym samym symboliczne oprocentowanie depozytów bankowych i obligacji skarbowych stanowi naturalną zachętę do poszukiwania alternatywnych form lokowania pieniędzy.

W Polsce popularnym sposobem inwestowania jest zakup nieruchomości. Czy wynajem mieszkań (wynajem prywatny) jest dobrą formą zarabiania pieniędzy i co na to urzędy skarbowe?

W tym kontekście szczególnego znaczenia nabiera kwestia zasad opodatkowania dochodu osiąganego z tytułu najmu lokali. Kwestia ta była dotychczas szczególnie kontrowersyjna w przypadku wynajmowania wielu mieszkań jednocześnie. Mimo, że każdy przypadek był rozpatrywany w szczególnych okolicznościach, to w wielu sytuacjach organy podatkowe uznawały, że wynajmowanie wielu lokali spełnia cechy charakteryzujące działalność gospodarczą, tj. działalność prowadzona we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły oraz z nastawieniem na osiąganie zysku.

Czy wynajmowanie wielu lokali spełnia cechy działalności gospodarczej?

Powyższe rozumowanie zostało podważone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 kwietnia 2017 r. (sygn. akt II FSK 845/15), w którym sąd wskazał wyraźnie, iż liczba wynajmowanych lokali nie ma znaczenia, lecz kluczowe jest ustalenie czy są one składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej przez podatnika. Sąd uznał (zgodnie dosłownym brzmieniem ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), że oprócz badania występowania cech działalności gospodarczej, należy rozważyć, czy przychody można przypisać do innego źródła wskazanego w przepisach. Ustawa podatkowa wskazuje wprost, że takim odrębnym o działalności gospodarczej źródłem jest m.in. najem, podnajem i inne podobne umowy.

Biorąc pod uwagę kierunek ewolucji wykładni przepisów prawa podatkowego, korzystanie ze zryczałtowanej stawki podatku (8,5 % przychodu z najmu) w przypadku najmu długoterminowego, tj. o ile wynajem nie przypomina działalności hotelarskiej, wydaje się obecnie stosunkowo bezpieczne.

Nie należy jednak zapominać, że w pewnych przypadkach wynajmowanie lokali w ramach działalności gospodarczej jest uzasadnione ekonomicznie. Taka sytuacja ma miejsce w szczególności, gdy wynajmujący ponosi wysokie koszty amortyzacji lub odsetek od kredytu, którym finansował zakup nieruchomości.

Michał Górecki | Radca Prawny