Jak dotąd, co do zasady, dochody uzyskiwane przez osoby fizyczne z tytułu najmu mogły być opodatkowane według stawki 18% i 32% bądź, w przypadku, gdy usług tych nie świadczono w ramach działalności gospodarczej, zryczałtowanym podatkiem w wysokości 8,5%. Rząd dąży jednak do zmian.

 

Od 1 stycznia 2019 roku ma obowiązywać limit, osiąganego z tytułu najmu, przychodu, którego przekroczenie uniemożliwi opodatkowanie tego przychodu zryczałtowanym podatkiem na poziomie 8,5%. Zaproponowany przez ministerstwo limit wynosi 100 tysięcy złotych i ma dotyczyć również małżeństw pozostających we wspólności majątkowej.

Nowelizacja przepisów dotyczących dochodów z najmu

Celem nowelizacji, jak donosi jej uzasadnienie, ma być ograniczenie szarej strefy wynajmów. Wskazuje się, że osoby, dla których świadczenie usług wynajmu nie jest dodatkowym dochodem, ale jego głównym źródłem, prowadzą działalność gospodarczą. Proponowane zmiany mają jednak nie zaszkodzić uczciwym wynajmującym, gdyż jak donosi ministerstwo, większość z nich nadal będzie mogła się rozliczać podatkiem zryczałtowanym.

Wynajem działalnością gospodarczą?

W praktyce, często nawet organy odpowiedzialne za ściąganie podatków mają kłopot z określeniem, czy dana usługa jest wynajmem świadczonym prywatnie, czy też w ramach działalności gospodarczej. W tym zakresie pojawiają się rozbieżne interpretacje.

Mimo to, w ostatnim czasie zauważyć można jednak tendencję organów do domagania się od wynajmujących odliczania podatku nie w sposób zryczałtowany, ale według wyższej stawki. Coraz częściej bowiem dopatrują się one w świadczonych usługach wynajmu charakteru działalności gospodarczej. Co więcej, w interpretacjach wskazuje się, że nawet zawarcie umowy najmu bez pośrednictwa i zapłata ceny do ręki nie uzasadniają jeszcze uznania wynajmu za prywatny.

Ta, niekorzystna dla wynajmujących, postawa prowadzi do podwyższenia kwot podatków, jakie będą zobowiązani oni opłacać.

Internet psuje rynek

Reformy w sferze wynajmu mają objąć całą Unię Europejską. Jednym z przedmiotów debaty ministrów finansów państw członkowskich i Komisji Europejskiej, planowanej na połowę września bieżącego roku, ma być kwestia opodatkowania usług świadczonych przez serwisy internetowe, które podkreślają swój jedynie pośredniczący w wynajmie charakter. Nie są więc oni usługodawcami, tym samym obowiązek odprowadzania podatków spada na wynajmujących, którzy również często są z niego zwolnieni –  przykładowo, kiedy oddają w najem nieruchomość na rachunek własny i tylko w celach mieszkaniowych, nie podlegają opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji, ceny usług oferowanych na portalach są o wiele niższe, co więcej – usługi tam oferowane zwolnione są od wielu obowiązków, jakimi obarczone są usługi oferowane i świadczone w sposób konwencjonalny.

Wszystko to nie oddziałuje dobrze na konkurencję w sferze wynajmów. W efekcie, istnienie portali pośredniczących w wynajmie powoduje, że jego szara strefa kwitnie.

Kto poniesie konsekwencje zmian

Efekt zaproponowanych zmian może być jednak zaskakujący, wręcz odmienny od założonego w projekcie nowelizacji. Wyższy poziom opodatkowania, do jakiego będą zobowiązani właściciele, doprowadzi z pewnością do wzrostu cen na rynku wynajmu. Co więcej, opodatkowanie ryczałtowe, oprócz niskiej stawki, charakteryzuje się prostymi zasadami, co powoduje, że jest ono korzystnym dla wynajmujących sposobem opodatkowania.

Komplikacje w uzyskaniu prawa do skorzystania z opodatkowania ryczałtowego nie będą więc sprzyjać wychodzeniu przez wynajmujących z szarej strefy, ale przeciwnie – pogłębiać ją.

Stan na 31.08.2017